banner

[Giải Đáp] Xây biệt thự cần bao nhiêu m2 là phù hợp NHẤT?

Xây biệt thự cần bao nhiêu m2 là hợp lý là băn khoăn của rất nhiều gia đình. Cùng một nhu cầu công năng như nhau nhưng mỗi gia đình lại có nhu cầu khác nhau về diện tích và tiện tích cũng như mức đầu tư khác nhau nên quy mô xây dựng cũng vì thế mà có sự khác biệt. Vậy diện tích xây dựng như thế nào là phù hợp với những điều kiện khác nhau của mỗi gia đình? Căn cứ vào những điều kiện nào để tính toán diện tích xây dựng…. Để giải đáp thắc mắc này, hãy cùng Kiến trúc An Hưng theo dõi bài viết dưới đây quý vị nhé!

Cách tính diện tích xây dựng biệt thự

Diện tích xây dựng biệt thự được tính theo m2 bao gồm tổng diện tích giọt ranh của các sàn cộng lại. Thông số diện tích này quyết định tổng chi phí xây dựng ngôi nhà, chính vì vậy các chủ đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ trước khi tiến hành xây dựng. Tham khảo tư vấn của các đơn vị tư vấn thiết kế, công ty kiến trúc xây dựng là một giải pháp hữu hiệu giúp chủ đầu tư nắm bắt thông tin nhanh chóng và chính xác nhất. Gia chủ cần hiểu rõ cách tính diện tích xây dựng? Mức đầu tư trên mỗi m2 sàn xây dựng ứng với hình thức kiến trúc mẫu biệt thự mà gia đình mong muốn là bao nhiêu? Từ đó dựa vào các điều kiện hiện có như diện tích khu đất, nhu cầu công năng, mật độ xây dựng để tính toán quy mô công trình và dự trù kinh phí xây dựng.

Biệt thự 3 tầng có diện tích sàn xây dựng gần 1.200m2
Biệt thự 3 tầng có diện tích sàn xây dựng gần 1.200m2

Các loại diện tích thông dụng trong xây dựng biệt thự

Diện tích sử dụng của biệt thự

Diện tích sử dụng hay còn gọi là diện tích thông thủy được hiểu là diện tích mà nước có thể lan tỏa trong công trình xây dựng. Diện tích thông thủy bao gồm diện tích ban công (diện tích ban công là toàn bộ diện tích sàn của ban công đó), lô gia (nếu có) và diện tích tường ngăn các phòng bên trong biệt thự. Tuy nhiên diện tích thông thủy không bao gồm diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật bên trong nhà; tường bao căn nhà.

Toàn bộ diện tích sàn của ban công sẽ được tính vào diện tích thông thủy. Riêng với các biệt thự liền kề ban công có phần diện tích tường chung thì phải tính từ mép trong của tường chung.

Trên thực tế, thông số diện tích thông thủy thường ít được sử dụng bởi cách tính của thông số này làm nảy sinh các tranh chấp về quyền sở hữu đối với những phần liền kề.

Biệt thự 2 tầng BT2385 có diện tích sử dụng là 540m2 nhưng diện tích xây dựng là 730m2
Biệt thự 2 tầng BT2385 có diện tích sử dụng là 540m2 nhưng diện tích xây dựng là 730m2

Diện tích sàn xây dựng biệt thự

Diện tích sàn xây dựng là diện tích sàn của tất cả các tầng cộng lại (tổng hình chiếu của các sàn bao gồm cả ban công). Nói cách khác, diện tích sàn xây dựng là diện tích sàn sử dụng cộng với diện tích phần khác như móng, tầng hầm, sân phơi, sân chơi trên mái. 

Diện tích sàn xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Phần diện tích khác (móng, mái, sân, tầng hầm,…).

Đây chính là cách tính diện tích xây dựng phổ biến được các nhà thầu áp dụng và là căn cứ để gia chủ có thể tính khái toán chi phí xây dựng cho cả công trình và chuẩn bị trước về tài chính.

Cách tính diện tích sàn xây dựng

  • Diện tích móng nhà tính = 50 – 75% diện tích sàn.
  • Diện tích sàn một tầng tính = 100% diện tích phủ bì của chính tầng đó.
  • Diện tích các bể chứa tính = 60 – 75% diện tích sàn một tầng.
  • Diện tích mái litô tính = 50-75% diện tích bình quân giữa các sàn.
  • Mái dốc có trần giả tính = 100% diện tích sàn chéo theo mái.
  • Mái dốc có đổ bê tông tính = 150% diện tích sàn chéo theo mái.
  • Sân thượng có giàn lam bê tông = 75-100% diện tích sàn.
  • Sảnh, ban công có mái che tính = 75 – 100% diện tích sàn.
  • Tam cấp, sảnh, ban công (không mái che) tính = 50% diện tích sàn.
  • Logia tính = 100% diện tích sàn.

Tại sao cần xác định diện tích xây biệt thự 

Việc tính toán diện tích xây dựng được thực hiện khi tiến hành lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công cho biệt thự. Diện tích xây dựng được tính theo m2 sẽ giúp chủ đầu tư và nhà thầu tính toán, phân chia không gian công năng phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình trên cơ sở tổng chi phí xây dựng dự kiến và sẽ giúp chủ nhà xây biệt thự đảm bảo thực hiện theo đúng kế hoạch và chủ động về ngân sách đầu tư.

Diện tích sàn xây dựng giúp khái toán chi phí xây dựng công trình giúp chủ đầu tư chủ động về tài chính
Diện tích sàn xây dựng giúp khái toán chi phí xây dựng công trình giúp chủ đầu tư chủ động về tài chính

Xác định diện tích sàn xây dựng biệt thự dựa trên các điều kiện:

Diện tích sàn xây dựng được xác định dựa trên nhu cầu sử dụng của gia đình

Mỗi gia đình sẽ có những nhu cầu sử dụng công năng khác nhau, yêu cầu về tiện ích khác biệt nên quy mô xây dựng của mỗi công trình cần được xác định trên nhu cầu của mỗi gia đình. 

Căn cứ vào số lượng thành viên để tính toán số phòng ngủ cần sử dụng, các không gian sinh hoạt chung như khách, bếp -ăn, thờ, sinh hoạt chung; các không gian tiện ích như giải trí, phòng GYM, xông hơi… để tính được tổng diện tích sử dụng của gia đình.

Ví dụ, một gia đình có 4 thành viên cần 03 phòng ngủ khép kín, khách, bếp – ăn, phòng thờ, sinh hoạt chung và phòng giải trí. Diện tích các phòng với tiêu chuẩn cơ bản có thể tính như sau:

Không gian công năng cơ bản Diện tích TB Ghi chú
Ga ra cho xe 5 chỗ thường 3,5 x 5,5m Tính cho 1 xe
Gara cho xe 7 chỗ và xe sang 4 x 6m  
Khách 35-45m2 Khách rộng 50-100m2
Thang bộ 3x 5m  
Bếp+ ăn 25-30m2 Bếp+ ăn rộng: 35 -40 m2
Ngủ master (ngủ+ thay đồ+VS) 35-40m2 Ngủ master rộng có xông hơi khoảng 50-80m2
Ngủ khác (không khép kín) 20-25m2 Nếu khép kín + thêm 4-5m2 vệ sinh
Thờ 18-25m2  
Sinh hoạt chung 20-25m2  
Karaoke, giải trí, phim… 25-30m2  
GYM 20-25m2  
Xông hơi (cả xông khô và xông ướt) 15-20m2  
Vệ sinh 5-6m2  

Như vậy với nhu cầu công năng của gia đình trên, tổng diện tích sàn sử dụng cho nhu cầu xây dựng biệt thự 2 tầng khoảng 260m2. Diện tích sàn xây dựng tim tường của công trình sẽ bằng 260m2 x 1,2= 312m2+ mái, sảnh và ban công diện tích xây dựng 2 sàn khoảng 370m2. 

Mẫu biệt thự 2 tầng với diện tích sàn hơn 300m2 phù hợp với mức đầu tư 2,5 tỷ
Mẫu biệt thự 2 tầng với diện tích sàn hơn 300m2 phù hợp với mức đầu tư 2,5 tỷ

Diện tích sàn xây dựng được xác định dựa trên tài chính dự kiến của chủ đầu tư

Diện tích sàn xây dựng, hình thức kiến trúc và các loại vật liệu hoàn thiện sẽ quyết định chi phí xây dựng công trình. Do đó, với mức chi phí đầu tư dự kiến gia chủ cần cân nhắc về hình thức kiến trúc, loại vật liệu xây dựng và nhu cầu công năng sử dụng để cân đối diện tích sử dụng hợp lý.

Cụ thể, với vật liệu hoàn thiện ở mức cơ bản gia chủ lựa chọn hình thức kiến trúc hiện đại suất đầu tư hoàn thiện mỗi m2 sàn sẽ vào khoảng 7- 7.5 triệu/m2. Vì vậy, với mức đầu tư dự kiến 3 tỷ cho phần xây dựng công trình chưa bao gồm phần nội thất, gia chủ sẽ hoàn thiện được ngôi nhà 2 tầng với quy mô 370m2 ở trên với tổng chi phí xây dựng khoảng 2,8 tỷ, diện tích xây dựng này phù hợp với mức đầu tư dự kiến của gia chủ.

Biệt thự hiện đại có suất đầu tư khoảng 7-7.5 triệu/m2 sàn xây dựng
Biệt thự hiện đại có suất đầu tư khoảng 7-7.5 triệu/m2 sàn xây dựng

Trường hợp gia chủ muốn lựa chọn ngôn ngữ tân cổ điển, quy mô tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 370m2, suất đầu tư hoàn thiện mỗi m2 sàn sẽ vào khoảng 7.5- 8.5 triệu/m2. Tổng chi phí cho phần xây dựng và hoàn thiện nhà (chưa bao gồm nội thất) khoảng 3-3,1 tỷ.

Biệt thự hiện đại có suất đầu tư khoảng 7.5-8.5 triệu/m2 sàn xây dựng
Biệt thự hiện đại có suất đầu tư khoảng 7.5-8.5 triệu/m2 sàn xây dựng

Diện tích sàn xây dựng được xác định dựa trên các quy định về mật độ xây dựng, số tầng, chiều cao quy định của khu dự án 

Với những công trình không giới hạn về tổng mức đầu tư và nhiều công năng sử dụng thì diện tích sàn xây dựng lại phụ thuộc vào các quy định của khu đô thị như mật độ xây dựng, chiều cao công trình (quy định số tầng)… Cụ thể:

Mật độ xây dựng được chia làm 2 loại: Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

  • Mật độ xây dựng thuần (Net-tô) là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời. (Trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất), bể cảnh,..) 
  • Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).

Cách tính mật độ xây dựng: 

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) / Tổng diện tích lô đất (m2) x 100% 

Trong đó: Diện tích chiếm đất công trình được tính theo hình chiếu bằng của công trình (ngoại trừ nhà phố và nhà ở liền kề có sân vườn).

Căn cứ vào mật độ xây dựng, số tầng quy định, chiều cao tầng cho phép xây dựng, cân đối tổng diện tích sàn xây dựng theo nhu cầu của gia chủ để lựa chọn giải pháp thiết kế hợp lý. Trường hợp, các chỉ tiêu cấp phép xây dựng có diện tích sàn nhỏ hơn nhu cầu sử dụng thì cần cân đối công năng, thiết kế các phòng nhỏ lại, hoặc thiết kế các không gian đa năng.

Diện tích xây dựng biệt thự theo loại hình kiến trúc

Biệt thự mini

Với những gia chủ có nhu cầu xây dựng biệt thự mini và mong muốn các không gian công năng nhỏ xinh để tiết kiệm chi phí thì các không gian cơ bản được tính như sau:

Không gian công năng cơ bản Diện tích TB
Khách 25-35m2
Thang bộ 3x 5m
Bếp+ ăn 20-25m2
Ngủ master (ngủ+ thay đồ+VS) 25-30m2
Ngủ khác (không khép kín) 18-25m2
Thờ 15-20m2
Sinh hoạt chung 18-25m2
Karaoke, giải trí, phim… 20-25m2
Vệ sinh 4-5m2

Các thiết kế biệt thự mini thường có quy mô 1 đến 2 tầng, diện tích sàn khoảng 250m2 phù hợp với những gia đình có nhu cầu ít công năng, diện tích các phòng nhỏ nhỏ và thường được xây dựng ở các vùng nông thôn. Biệt thự mini có mức đầu tư ít khoảng 2- 3 tỷ nên thường được những gia chủ có khu đất quy mô nhỏ và gia đình có ít người lựa chọn hoặc thường được các chủ đầu tư lựa chọn làm căn nhà nghỉ dưỡng cho bố mẹ ở quê.

Biệt thự mini với diện tích mỗi sàn khoảng 130m2 có chi phí đầu tư khoảng 2.5 tỷ
Biệt thự mini với diện tích mỗi sàn khoảng 130m2 có chi phí đầu tư khoảng 2.5 tỷ

Biệt thự phố 

Biệt thự phố là thuật ngữ chỉ những căn biệt thự tiếp giáp với mặt phố. Loại hình nhà ở này cũng tương đối đặc biệt, có thể tích hợp cả nhu cầu sinh hoạt trong gia đình và nhu cầu kinh doanh. 

Biệt thự phố thường mặt tiền 6m – 10m. Vì vậy, căn cứ vào thực trạng mặt tiền khu đất để có giải pháp thiết kế hợp lý. Với biệt thự phố có mặt tiền dưới 8m nên không thể để khoảng không bên hông nhà hoặc những công trình có mục đích kinh doanh (không thể để khoảng không phía trước) thì khuôn viên, vườn cây xanh nên bố trí phía trên sân thượng hoặc phía sau để mang đến cảm giác trong lành, mát mẻ, thư thái. 

Biệt thự phố kết hợp ở và kinh doanh có phần sân vườn được design trên mái
Biệt thự phố kết hợp ở và kinh doanh có phần sân vườn được design trên mái

Biệt thự nhà vườn

Biệt thự nhà vườn là kiểu biệt thự được xây dựng trên diện tích đất rộng lớn với mật độ xây dựng thấp và được thiết kế với cảnh quan xung quanh là vườn cây, tiểu cảnh, đài phun nước, bể cá,… Với ưu điểm gần gũi điểm thiên nhiên, biệt thự sân vườn trở thành nơi nghỉ dưỡng lý tưởng cho cả gia đình sau mỗi ngày làm việc, học tập căng thẳng.

Biệt thự vườn có quy mô gần 300m2 mỗi sàn được thiết kế theo phong cách tân cổ điển
Biệt thự vườn có quy mô gần 300m2 mỗi sàn được thiết kế theo phong cách tân cổ điển

Từ những đặc điểm của biệt thự nhà vườn nêu trên mà hình thức kiến trúc này thường được xây dựng ở vùng ngoại ô thành phố, nông thôn, diện tích rộng, thường từ trên 200m2, mặt tiền rộng từ 15m.trở lên. Chủ đầu tư lựa chọn hình thức biệt thự vườn thường xây dựng quy mô lớn khoảng 500-600m2, thậm chí có những lựa chọn xây dựng lâu đài dinh thự lên tới cả nghìn m2.

Biệt thự song lập 

Biệt thự song lập là kiểu biệt thự thường có ba mặt thoáng, kiến trúc biệt thự song lập phụ thuộc vào một căn biệt thự bên cạnh để tạo thành một tổng thể chung. Thông thường là hai căn biệt thự ốp cạnh vào nhau. Nhìn thoáng qua thì giống như một căn biệt thự nhưng lại là hai căn có thiết kế đối xứng nhau qua một cạnh trái hoặc phải. Nói cách khác, biệt thự song lập là kiểu biệt thự được tạo ra từ hai căn biệt thự đồng dạng liên kết lại thành một khối đồng nhất, hài hòa về kiến trúc. Mỗi căn biệt thự đều có cửa ra vào, cổng riêng và không gian sinh hoạt riêng với không gian công năng riêng.

Mẫu biệt thự song lập được thiết kế với diện tích sàn 115m2/ sàn/ căn
Mẫu biệt thự song lập được thiết kế với diện tích sàn 115m2/ sàn/ căn

Thông thường các biệt thự song lập thường được thiết kế với diện tích khoảng 80-120m2 mỗi sàn. Khu đất xây dựng một căn biệt thự kiểu song lập khoảng 120m2 – 150m2 đối với nội thành và 150 – 200m2 đối với khu vực ven đô.

Biệt thự tứ lập

Biệt thự tứ lập là 4 biệt thự giống hệt nhau được xây dựng trên 4 lô đất, các biệt thự có sự liên kết và tính đối xứng tuyệt đối từ mặt tiền công trình, mặt đứng, tổng thể kiến trúc và công năng. Tất cả tạo thành một khối công trình vững chắc và bề thế. Các biệt thự tứ lập thường có diện tích khoảng 80-100m2 mỗi sàn. Một số thiết kế biệt thự tứ lập có thể có quy mô lên tới 120-150m2/ sàn/ căn.

Xây biệt thự cần bao nhiêu m2 là phù hợp?

Tùy vào diện tích lô đất và yêu cầu công năng sử dụng của mỗi gia đình mà có diện tích xây dựng biệt thự khác nhau. Trên thực tế, việc lựa chọn xây biệt thự bao nhiêu tầng, mỗi tầng bao nhiêu m2 sẽ do số lượng thành viên trong gia đình, nhu cầu sử dụng các không gian tiện ích quyết định. Dựa trên các điều kiện giới hạn về khu đất – nhu cầu công năng – hình thức kiến trúc – tổng mức đầu tư – quy định về xây dựng công trình như mật độ, số tầng, chiều cao… các Kiến trúc sư sẽ tư vấn phương án thiết kế hợp lý nhất.

Cụ thể: Với mẫu biệt thự sân vườn 1 tầng thì diện tích xây dựng phổ biến là 200m2 để công năng ngôi nhà thông thoáng, tạo không gian mở, giúp cho các thành viên trong gia đình có không gian riêng. Diện tích biệt thự 1 tầng có thể lên đến 300m2 – 400m2 với các thiết kế biệt thự lâu đài.

Với những diện tích nhỏ hơn 150m2 thì quý vị nên chọn xây nhà 2 tầng hoặc 3 tầng. Để đảm bảo công năng, số phòng ngủ cho các thành viên trong gia đình.

Trên đây là thông tin cho câu hỏi xây biệt thự cần bao nhiêu m2 là phù hợp. Hy vọng qua bài viết này, quý vị đã giải đáp được những thắc mắc của mình. Nếu quý vị cần tham khảo những mẫu nhà đẹp phù hợp với khu đất của gia đình nhà mình hoặc cần tư vấn kỹ hơn về công năng xây dựng, suất đầu tư… hãy liên hệ với chúng tôi qua các thông tin sau:

CÔNG TY CP KIẾN TRÚC AN HƯNG

Văn phòng Hà Nội: Tầng 3 số 23 Nguyễn Xiển – Hạ Đình – Thanh Xuân – Hà Nội

Văn phòng TPHCM: Số 728-730 đường Võ Văn Kiệt – Phường 1 – Quận 5 – TP Hồ Chí Minh

Hotline/zalo: 098.228.6663/ 097.382.6663

Website: kientruanhung.com

Email: tuvan.kientrucanhung@gmail.com

Fanpage: https://www.facebook.com/kien.truc.biet.thu.an.hung/

Youtube: https://www.youtube.com/channel/UC8_XlJCKuOjWWZ9W91QFZ0Q/featured

      ĐĂNG KÝ
      MIỄN PHÍ NHẬN MẪU THIẾT KẾ & KHÁI TOÁN THI CÔNG
      Vui lòng chọn các tiêu chí để nhận mẫu nhà phù hợp
      Kiểu nhà
      Số tầng
      Diện tích tầng 1
      Phong cách thiết kế
      Tổng mức đầu tư
      Email
      Số điện thoại
      Họ tên